今年底,深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)有望正式掛牌出讓,成為深圳原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市流通的首個試點。
作為新型城鎮(zhèn)化的基石之一,集體所有制土地改革在十八屆三中全會備受矚目,深圳今年初經(jīng)國土部特批的“允許農(nóng)村土地入市”政策亦即將落實。
今年底,深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)有望正式掛牌出讓,成為深圳原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市流通的首個試點?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者從福永街道辦相關負責人處了解到,去年底深圳方格集團已開始與鳳凰社區(qū)負責人進行接洽,村民或?qū)⒁酝恋匦问饺牍善髽I(yè),獲取可持續(xù)的分紅收入。
業(yè)內(nèi)普遍指出,農(nóng)地入市與現(xiàn)行《土地管理法》框架存在沖突,農(nóng)民只擁有農(nóng)村土地的使用權,還沒有出讓權,消除這一法律障礙將成為農(nóng)地入市的先決條件。
探索可持續(xù)收益模式
資料顯示,將要入市的土地位于深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū),蒞臨深圳機場和廣深一級公路,用地面積14568平方米,已長期處于閑置狀態(tài)。上述負責人表示,村民普遍對這片土地的入市抱以期待,但目前村里仍在探索一種可持續(xù)的長期受益模式,“如果簡單地租或賣,對村民來說并不劃算。”
《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳福永街道辦獲悉,從去年底開始,深圳方格集團已經(jīng)與鳳凰社區(qū)相關負責人多次溝通接洽,這家以電子產(chǎn)品為主營業(yè)務的公司本身也是鳳凰社區(qū)的企業(yè),如今因業(yè)務進一步發(fā)展,需要土地進行擴張,村民不一次性拿賣地錢,而是想通過土地入股的形式換取公司股份,擁有土地的集體與公司雙方重新成立新的公司。
“通過這種方式,村民能獲得長期穩(wěn)定的收益,實現(xiàn)利益最大化,目前已經(jīng)交由政府審批,順利的話今年底可以進行定向招拍掛。”福永街道辦事處相關負責人向記者介紹。
另據(jù)《羊城晚報》報道,此次鳳凰社區(qū)農(nóng)地入市的收益模式為,市國土基金與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按7:3的比例分配收益,并且后者持有總建筑面積20%的物業(yè)。
對于收益分配細節(jié),記者多次致電深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、鳳凰社區(qū)相關負責人,截至發(fā)稿電話均無人接聽。
工業(yè)用地先行試水
事實上,此次試水在今年初已見端倪。1月18日,深圳市規(guī)土委、經(jīng)信委、住建局聯(lián)合發(fā)布的《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見》及其六個配套文件(以下簡稱“1+6文件”)中,首次提出鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位將手中的工業(yè)用地上市流轉。
根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》,農(nóng)村集體土地只限于農(nóng)用或自用,不得轉讓給非農(nóng)民主體用于非農(nóng)建設,尤其對于宅基地的流轉更是如此。
“1+6文件”的規(guī)則突破了這一限制,文件規(guī)定“原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位在理清土地經(jīng)濟利益關系,完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后,可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。”
根據(jù)該文件,符合條件的農(nóng)村集體工業(yè)用地通過掛牌方式公開出讓時,收益方式有兩種,一種是所得收益50%納入市國土基金,50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位;另一種則為所得收益70%納入市國土基金,30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位,并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。
據(jù)《華夏時報》報道,此次選擇從工業(yè)用地下手,而非直接拿受眾更廣的“小產(chǎn)權房”開刀,深圳市規(guī)土委人士曾表示,主要是考慮到從工業(yè)用地開始試點,各方的阻力較小,工業(yè)用地放開就是為了發(fā)展經(jīng)濟,發(fā)展產(chǎn)業(yè),政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復雜,一旦放開,各種炒作的資金將蜂擁而入。
目前,深圳土改雖已從工業(yè)用地試水,但農(nóng)地入市仍有諸多限制,涉及更大范圍利益的宅基地和農(nóng)村集體商住用地仍處于冷凍階段。對此,有業(yè)內(nèi)人士透露,一旦此類工業(yè)用地農(nóng)地入市成功運行,今后,相關經(jīng)驗可以拓展到公共設施用地、商住用地,甚至連片的既有空地又有建筑(違法或不違法建筑)的用地。