中央商務(wù)區(qū)（CBD，Central Business District）建設(shè)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)具有部分替代性，國家對傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不斷進行調(diào)控，客觀上為中央商務(wù)區(qū)建設(shè)創(chuàng)造了更大的空間，也吸引了更多傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2013-2017年中國中央商務(wù)區(qū)建設(shè)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投中央商務(wù)區(qū)建設(shè)項目。從2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開始，則有約30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向中央商務(wù)區(qū)建設(shè)開發(fā)，二線城市比例稍低。
比如以住宅開發(fā)起家的卓越集團，2004年開始投資深圳CBD，2006年開發(fā)規(guī)模已居區(qū)內(nèi)第一，目前其約占深圳CBD商務(wù)開發(fā)量的1/5。不同于其他CBD運營商，卓越集團在開發(fā)中更注重商務(wù)功能，致力于打造包括寫字樓、酒店、商業(yè)裙樓的一站式商務(wù)集約體，以滿足高端商務(wù)客戶需求，中信證券2009年以10.4億元的總價買下其卓越時代廣場2期3.05萬平方米寫字樓作為總部。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的主力軍，大部分寫字樓和商鋪都設(shè)立在CBD區(qū)域，尤其是中高端寫字樓。有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷出臺，對耕耘于CBD的開發(fā)商來說所受到的調(diào)控影響會相對較小。
在調(diào)控政策下，商業(yè)地產(chǎn)逐步成為住宅地產(chǎn)的替代性投資需求。從歷史數(shù)據(jù)來看，2001-2012年是我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)高速增長的12年，商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額從1039億元快速上升至12679億元，2012年增長了10余倍，年均復合增速達到25.54%。
而商業(yè)地產(chǎn)對整個房地產(chǎn)行業(yè)投資額的貢獻率經(jīng)歷了兩增一降的趨勢。2005-2008年四年期間我國商業(yè)地產(chǎn)投資額增速放緩，由此導致對房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻減弱，2009年末新一輪住宅調(diào)控政策的出臺，使商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為各類房企角逐的熱點，因此也促進了商業(yè)地產(chǎn)新一輪投資建設(shè)高峰的到來，提升了其對整個房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻率。
圖表1：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資對房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的貢獻率走勢（單位：%）
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
