房價(jià)問題首在供需矛盾
數(shù)據(jù)顯示，自2005年開始，我國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。期間，銷竣比一直在1以上，每年的新增實(shí)際需求均能消化當(dāng)年新增的供給。2012年房地產(chǎn)銷售面積增速放緩，銷竣比依然在1以上；2013年上半年，房地產(chǎn)銷售市場回暖，銷竣比上升至1.46。
城鎮(zhèn)住房需求又包括了由城鎮(zhèn)化帶來的人口從農(nóng)村遷徙至城鎮(zhèn)產(chǎn)生的住房需求、隨著收入提高，城鎮(zhèn)人均住房面積增加帶來的改善性需求、以及拆遷需求和人口自然增長所帶來的住房需求。
從人口結(jié)構(gòu)上來看，目前23-27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對(duì)房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5-10年時(shí)間；另外從城鎮(zhèn)化水平來看，中國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，而城鎮(zhèn)化水平要到60%以后速度才會(huì)大大下降，這一過程也需要10年左右。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測，2013-2020年我國住房需求仍將不斷增長，其中2020年住房面積新建需求將達(dá)到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進(jìn)入下降期。
再從住宅供應(yīng)上來看，假設(shè)住宅開發(fā)周期為3年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)住宅平均每年建成量應(yīng)該為12.4-11.4億平米，但目前城鎮(zhèn)新建住宅面積平均不到8億平米，而房地產(chǎn)開發(fā)住宅實(shí)際年均竣工量僅有4.6-6.4億平米，存在較大的供給缺口。
房價(jià)問題次在土地財(cái)政
在過去十年中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說過，房地產(chǎn)無法對(duì)剩下的三分之二經(jīng)濟(jì)帶來支持，而中國房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無法實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，但對(duì)中國經(jīng)濟(jì)“軟著陸”還是意義重大的。
14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元，其中，2011年賣地收入占當(dāng)年地方財(cái)政收入比重超過60%。2013年上半年，上海、北京、廣州、蘇州土地出讓金占估算的公共財(cái)政預(yù)算收入的比例分別為30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超過三成。
土地財(cái)政對(duì)地方政府如此重要，也因此政府從來沒有明確表明過要降房價(jià)，只是說抑制房價(jià)過快上漲。
房價(jià)上漲也因貨幣問題
原本剛需既然無法抑制房價(jià)上漲，那就不要“助紂為虐”好了。但是即使成交量下降，房價(jià)也還在蹭蹭往上漲，為什么？無疑是房價(jià)上漲預(yù)期，開發(fā)商都知道房價(jià)還會(huì)漲，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)仍然是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率最好的資產(chǎn)。
從另一個(gè)角度來看，十幾年來我們的財(cái)富在爆發(fā)式增長，但資本市場一直沒有跟上，這么多的錢沒有地方去。股市熱那就把股市炒崩，大宗商品熱那就買垮大宗商品，黃金熱那大媽們就組團(tuán)去香港搶金，更有富商官員們直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外。
中國并不是“錢多人傻”，恰好是中國人很聰明珍惜自己的財(cái)富，才會(huì)積極尋找保值增值的途徑。相反，我們的資本市場倒是難辭其咎，就像一個(gè)池子，水滿了你是關(guān)水龍頭，還是把水蓄到別的池子，還是將池子這個(gè)坑再挖深點(diǎn)？如果你什么都不做，那水就溢外面來了，這時(shí)候，中國人就“傻”了，資本市場這潭水很深。
其他多因素也能影響房價(jià)波動(dòng)
還有哪些因素在影響房價(jià)？分析認(rèn)為，還有一些其他因素也能對(duì)房價(jià)起到推波助瀾的作用，將泡沫越吹越大。
比如說“丈母娘”經(jīng)濟(jì)、房叔房姐甚至房祖宗們的囤房嗜好、媒體聲嘶力竭的炒作讓消費(fèi)者潛意識(shí)里這么想“再不買房就更買不起了”、再者就是通脹預(yù)期的持續(xù)加碼。
房價(jià)真下跌了中國會(huì)怎么樣
如果我們想想，房價(jià)真跌了，中國會(huì)怎樣，或者我們會(huì)對(duì)當(dāng)前的形勢有更深刻的了解。
這里我們從整個(gè)行業(yè)的利益鏈分析。我們將這條鏈分為：中央政府、地方政府、投資者及開發(fā)商、上下游產(chǎn)業(yè)、金融部門、真正消費(fèi)需求者。
未購房的需求者：
無數(shù)戀人走進(jìn)婚姻殿堂的同時(shí)，也有許多人走進(jìn)離婚登記中心。帶動(dòng)酒店以及婚禮、旅游、保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)，人們有更多錢去提升自己的生活質(zhì)量。然而，物價(jià)會(huì)不會(huì)也因此出現(xiàn)大范圍的失控？
投資者及開發(fā)商：
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2013-2017年中國財(cái)富管理行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2012年中國個(gè)人可投資資產(chǎn)總額估計(jì)超過73萬億元人民幣，較2011年增長14%。其中，有60%的財(cái)富人群都選擇了與房地產(chǎn)相關(guān)的投資。房價(jià)下跌勢必造成這批人群的財(cái)富大量縮水，此外還需加上已經(jīng)擁有住房者。
投資者和開發(fā)商不做房地產(chǎn)能做什么？投資移民或者是無節(jié)制地購買奢侈品呢？或者是真正搞些實(shí)業(yè)？更或者由于破產(chǎn)導(dǎo)致的對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)定的二次打擊？
上下游產(chǎn)業(yè)：
已然過剩的中國鋼鐵水泥等產(chǎn)業(yè)將面臨更大的落后產(chǎn)能淘汰，大批員工將下崗；下游的房屋裝修，家具家電等行業(yè)也會(huì)遭受打擊，價(jià)格下挫，利潤下降。一旦這些產(chǎn)業(yè)陷入泥潭，可能會(huì)沖擊到金融部門。
金融部門：
最直接的影響就是貸款人棄房跑路，銀行接下一大批房子，留下一地爛賬。這些房子囤積無法賣出，但是客戶的存款還是要還，人們將紛至銀行擠兌，當(dāng)然目前國家是不會(huì)讓銀行倒閉的。央行會(huì)站出來，降低銀行存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)通過公開市場操作對(duì)市場進(jìn)行逆回購，這勢必會(huì)進(jìn)一步助漲物價(jià)。
地方政府：
部分地方政府原本窘迫的財(cái)政會(huì)變得更加艱難，土地不值錢了直接影響財(cái)政收入以及銀行抵押貸款。政府沒錢就發(fā)不起工資，公務(wù)員會(huì)怎么樣？此外城市的建設(shè)以及民生投入也會(huì)減緩，人們的生活及安全難以保障。
中央政府：
既然房價(jià)下跌有這么多弊端，那就不能讓房價(jià)跌下去，但是民意不能違，而且從長期來看靠房地產(chǎn)達(dá)不到經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的。那么就讓子彈再飛一會(huì)，見機(jī)行事。待產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)更加平衡，找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以后再迫使房價(jià)下調(diào)。而這一切或許會(huì)在十年內(nèi)變得明了。
