3月14日，廣東省廣州市多個(gè)舊改項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展。廣州市公共資源交易中心公示白云區(qū)陳田村城中村更新改造項(xiàng)目公開選擇合作企業(yè)成交結(jié)果，富力地產(chǎn)成為該項(xiàng)目競(jìng)得企業(yè)。廣州市嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(時(shí)代中國(guó)旗下子公司)成為從化區(qū)江埔街禾倉(cāng)村全面改造項(xiàng)目競(jìng)得企業(yè)。荔灣區(qū)召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)議，代表100%同意了方圓為鶴洞村更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年廣州城市更新項(xiàng)目數(shù)量較去年有明顯增長(zhǎng)，同時(shí)廣州舊改項(xiàng)目對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)要求逐步提升。
白云陳田村拆遷改造進(jìn)入倒計(jì)時(shí)
白云陳田村3月14日在廣州公共資源交易中心舉行公開選擇舊改合作企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投會(huì)，富力成為最終競(jìng)得企業(yè)。該項(xiàng)目改造投資總金額為105億元，項(xiàng)目改造成本為73.96億元。陳田村改造項(xiàng)目采取全面改造模式，改造總面積62.61公頃，改造規(guī)劃計(jì)算容積率總建筑面積199.47萬(wàn)平方米。
位于白云新城核心區(qū)的陳田村改造項(xiàng)目一直備受關(guān)注。今年2月21日，廣州市人大常委會(huì)組織對(duì)2018年度城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行集中視察并召開座談會(huì)。當(dāng)天上午，廣州市人大常委會(huì)視察組一行就來(lái)到廣州市白云區(qū)陳田村進(jìn)行調(diào)研。
在調(diào)研中，記者了解到，交通改造是陳田村改造項(xiàng)目的重點(diǎn)之一。改造將重點(diǎn)打通云城東路延長(zhǎng)線陳田路段，連通白云新城，增加陳田中街、陳田北街、陳田南街這三條聯(lián)系空港大道和白云大道間的東西向道路，拓寬和優(yōu)化改造范圍中的叢云路段。除了完善市政道路交通外，改造項(xiàng)目還將打造步行連廊體系，聯(lián)接白云大道東西兩側(cè)的步行系統(tǒng)，以及貫通江夏地鐵站與白云大道兩側(cè)、陳田居住片區(qū)中心的地下走廊體系。
據(jù)了解，陳田村拆遷補(bǔ)償安置方案已經(jīng)獲得超過(guò)70%村民同意，年內(nèi)將完成后續(xù)簽訂復(fù)建安置協(xié)議、繳存復(fù)建安置資金等工作，并啟動(dòng)村民住宅、集體物業(yè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作。
當(dāng)天，荔灣鶴洞村召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)議，決議同意廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司為鶴洞村更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。該項(xiàng)目改造投資總額23.98億，其中復(fù)建安置資金約22.74億，改造總用地面積22.02萬(wàn)平方米。 禾倉(cāng)村更新改造項(xiàng)目則是從化首宗舊村更新改造在廣州市公共資源交易中心掛網(wǎng)的項(xiàng)目。本次禾倉(cāng)村更新改造規(guī)劃范圍為64.52公頃，預(yù)計(jì)改造成本46億元。從化擬通過(guò)舊村改造將禾倉(cāng)村姓鐘圍打造成地鐵出入口潛力核心商圈，將禾倉(cāng)村塑造成江埔高品質(zhì)核心商住區(qū)。
舊村改造對(duì)競(jìng)標(biāo)公司要求逐步提升
記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州舊改項(xiàng)目招商要求逐步提升。陳田村項(xiàng)目要求，競(jìng)投人2017年年末財(cái)務(wù)報(bào)表總資產(chǎn)不低于人民幣500億元，近5年房屋建筑面積累計(jì)竣工驗(yàn)收面積不少于300萬(wàn)平方米。并且在廣東省有城市更新改造經(jīng)驗(yàn)，改造項(xiàng)目不少于3個(gè)，竣工項(xiàng)目不少于1個(gè)。
想?yún)⑴c廣鋼?dān)Q洞村競(jìng)標(biāo)，也并不容易，該項(xiàng)目要求申請(qǐng)企業(yè)注冊(cè)資本金不低于5億元，且企業(yè)有開展三舊改造經(jīng)驗(yàn)，在廣州區(qū)域內(nèi)已累計(jì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積不低于100萬(wàn)平方米。從化禾倉(cāng)村要求申請(qǐng)企業(yè)或其實(shí)際控制人需在A股或港股上市，2017年度經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)不低于900億元人民幣。
巧合的是，記者梳理發(fā)現(xiàn)，以上3個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)公告都提出不接受聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)。
中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)會(huì)員、暨南大學(xué)教授胡剛認(rèn)為，舊村改造項(xiàng)目其開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)難度大的自身特點(diǎn)，使其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)主體的資金實(shí)力、融資能力以及資質(zhì)提出了越來(lái)越高的要求，近年的廣州舊村改造也證明，舊村改造需要開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)。
對(duì)此，2018年，廣州印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》并開始實(shí)施。其中規(guī)定，要參與廣州舊村改造的企業(yè)必須符合兩大條件：近3年內(nèi)無(wú)不良誠(chéng)信記錄、企業(yè)注冊(cè)資本不少于1億元。去年，花都區(qū)正式印發(fā)《花都區(qū)舊村莊合作改造類項(xiàng)目公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》要求，參與花都舊村莊合作改造面積小于30公頃的項(xiàng)目，參與企業(yè)總資產(chǎn)不低于100億元，且近5年開發(fā)房屋建筑面積累計(jì)竣工驗(yàn)收100萬(wàn)平方米以上。
核心區(qū)域的城中村改造將以微改造為主
胡剛認(rèn)為，今后廣州核心區(qū)域的城中村改造將以微改造為主，少部分才會(huì)采用大拆大建方式。胡剛認(rèn)為，有著2200多年歷史的國(guó)家歷史文化名城廣州，近年來(lái)城市更新步伐加快，得益于微改造模式的創(chuàng)新。
據(jù)廣州城市更新部門數(shù)據(jù)，截至2019年1月2日，廣州全市已批城市更新項(xiàng)目1090個(gè)，總面積達(dá)106.49平方公里。其中，共批復(fù)舊村改造項(xiàng)目58個(gè)，已完工20個(gè)。
《廣州市2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》也顯示，相較于去年，今年廣州在城市更新方面有明顯增長(zhǎng)，將投入313億元推進(jìn)52個(gè)項(xiàng)目，涉及11個(gè)區(qū)，其中黃埔區(qū)涉及項(xiàng)目最多。52個(gè)項(xiàng)目中有9個(gè)項(xiàng)目新開工、22個(gè)項(xiàng)目續(xù)建。其中，海珠區(qū)老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目、白云區(qū)田心村城中村改造項(xiàng)目、花都區(qū)舊村改造項(xiàng)目等都將在年內(nèi)拉開帷幕。
歷史文化舊城區(qū)的保護(hù)與改造，是一個(gè)世界性難題。胡剛認(rèn)為，城市更新能助力廣州實(shí)現(xiàn)老城市新活力。“很關(guān)鍵的就是載體建設(shè)與培育，建筑物就是一個(gè)很重要的載體，這可以通過(guò)微改造進(jìn)行。另外就是培育老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有就業(yè)，沒(méi)有就業(yè)就沒(méi)有活力。文旅產(chǎn)業(yè)比較適合有文化底蘊(yùn)的老城區(qū)，以文化底蘊(yùn)為基礎(chǔ)做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)比較好的產(chǎn)業(yè)方向。”胡剛認(rèn)為。
城中村改造將使廣州土地利用效率大大提升，城市競(jìng)爭(zhēng)力將得到提升。但在改造過(guò)程中，既要考慮城市發(fā)展，也要充分考慮村民利益。胡剛認(rèn)為，老城區(qū)的改造牽涉多方利益，需要政府制定具體規(guī)章制度和一些具體的開發(fā)指標(biāo)體系。
為推動(dòng)舊村全面改造，年初廣州市政府常務(wù)會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則》，要求進(jìn)一步優(yōu)化舊村改造成本核算，將改造中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用納入成本。此前，廣州市專門制定了《廣州市城中村改造成本核算指引(試行)》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，對(duì)城中村改造成本核算作了詳細(xì)的指引，保證改造后村集體經(jīng)濟(jì)收入不降低、村集體收入有所增加等。
