3月14日，廣東省廣州市多個舊改項目取得突破性進(jìn)展。廣州市公共資源交易中心公示白云區(qū)陳田村城中村更新改造項目公開選擇合作企業(yè)成交結(jié)果，富力地產(chǎn)成為該項目競得企業(yè)。廣州市嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(時代中國旗下子公司)成為從化區(qū)江埔街禾倉村全面改造項目競得企業(yè)。荔灣區(qū)召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會議，代表100%同意了方圓為鶴洞村更新改造項目合作企業(yè)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年廣州城市更新項目數(shù)量較去年有明顯增長，同時廣州舊改項目對競標(biāo)企業(yè)要求逐步提升。
白云陳田村拆遷改造進(jìn)入倒計時
白云陳田村3月14日在廣州公共資源交易中心舉行公開選擇舊改合作企業(yè)現(xiàn)場競投會，富力成為最終競得企業(yè)。該項目改造投資總金額為105億元，項目改造成本為73.96億元。陳田村改造項目采取全面改造模式，改造總面積62.61公頃，改造規(guī)劃計算容積率總建筑面積199.47萬平方米。
位于白云新城核心區(qū)的陳田村改造項目一直備受關(guān)注。今年2月21日，廣州市人大常委會組織對2018年度城鄉(xiāng)規(guī)劃實施情況進(jìn)行集中視察并召開座談會。當(dāng)天上午，廣州市人大常委會視察組一行就來到廣州市白云區(qū)陳田村進(jìn)行調(diào)研。
在調(diào)研中，記者了解到，交通改造是陳田村改造項目的重點之一。改造將重點打通云城東路延長線陳田路段，連通白云新城，增加陳田中街、陳田北街、陳田南街這三條聯(lián)系空港大道和白云大道間的東西向道路，拓寬和優(yōu)化改造范圍中的叢云路段。除了完善市政道路交通外，改造項目還將打造步行連廊體系，聯(lián)接白云大道東西兩側(cè)的步行系統(tǒng)，以及貫通江夏地鐵站與白云大道兩側(cè)、陳田居住片區(qū)中心的地下走廊體系。
據(jù)了解，陳田村拆遷補(bǔ)償安置方案已經(jīng)獲得超過70%村民同意，年內(nèi)將完成后續(xù)簽訂復(fù)建安置協(xié)議、繳存復(fù)建安置資金等工作，并啟動村民住宅、集體物業(yè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作。
當(dāng)天，荔灣鶴洞村召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會議，決議同意廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司為鶴洞村更新改造項目合作企業(yè)。該項目改造投資總額23.98億，其中復(fù)建安置資金約22.74億，改造總用地面積22.02萬平方米。 禾倉村更新改造項目則是從化首宗舊村更新改造在廣州市公共資源交易中心掛網(wǎng)的項目。本次禾倉村更新改造規(guī)劃范圍為64.52公頃，預(yù)計改造成本46億元。從化擬通過舊村改造將禾倉村姓鐘圍打造成地鐵出入口潛力核心商圈，將禾倉村塑造成江埔高品質(zhì)核心商住區(qū)。
舊村改造對競標(biāo)公司要求逐步提升
記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州舊改項目招商要求逐步提升。陳田村項目要求，競投人2017年年末財務(wù)報表總資產(chǎn)不低于人民幣500億元，近5年房屋建筑面積累計竣工驗收面積不少于300萬平方米。并且在廣東省有城市更新改造經(jīng)驗，改造項目不少于3個，竣工項目不少于1個。
想?yún)⑴c廣鋼?dān)Q洞村競標(biāo)，也并不容易，該項目要求申請企業(yè)注冊資本金不低于5億元，且企業(yè)有開展三舊改造經(jīng)驗，在廣州區(qū)域內(nèi)已累計開發(fā)建設(shè)項目總建筑面積不低于100萬平方米。從化禾倉村要求申請企業(yè)或其實際控制人需在A股或港股上市，2017年度經(jīng)審計總資產(chǎn)不低于900億元人民幣。
巧合的是，記者梳理發(fā)現(xiàn)，以上3個項目的招標(biāo)公告都提出不接受聯(lián)合體競標(biāo)。
中國城市規(guī)劃學(xué)會會員、暨南大學(xué)教授胡剛認(rèn)為，舊村改造項目其開發(fā)周期長、開發(fā)難度大的自身特點，使其對項目開發(fā)主體的資金實力、融資能力以及資質(zhì)提出了越來越高的要求，近年的廣州舊村改造也證明，舊村改造需要開發(fā)經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的開發(fā)企業(yè)。
對此，2018年，廣州印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見》并開始實施。其中規(guī)定，要參與廣州舊村改造的企業(yè)必須符合兩大條件：近3年內(nèi)無不良誠信記錄、企業(yè)注冊資本不少于1億元。去年，花都區(qū)正式印發(fā)《花都區(qū)舊村莊合作改造類項目公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(試行)》要求，參與花都舊村莊合作改造面積小于30公頃的項目，參與企業(yè)總資產(chǎn)不低于100億元，且近5年開發(fā)房屋建筑面積累計竣工驗收100萬平方米以上。
核心區(qū)域的城中村改造將以微改造為主
胡剛認(rèn)為，今后廣州核心區(qū)域的城中村改造將以微改造為主，少部分才會采用大拆大建方式。胡剛認(rèn)為，有著2200多年歷史的國家歷史文化名城廣州，近年來城市更新步伐加快，得益于微改造模式的創(chuàng)新。
據(jù)廣州城市更新部門數(shù)據(jù)，截至2019年1月2日，廣州全市已批城市更新項目1090個，總面積達(dá)106.49平方公里。其中，共批復(fù)舊村改造項目58個，已完工20個。
《廣州市2019年重點建設(shè)項目計劃》也顯示，相較于去年，今年廣州在城市更新方面有明顯增長，將投入313億元推進(jìn)52個項目，涉及11個區(qū)，其中黃埔區(qū)涉及項目最多。52個項目中有9個項目新開工、22個項目續(xù)建。其中，海珠區(qū)老舊小區(qū)更新改造項目、白云區(qū)田心村城中村改造項目、花都區(qū)舊村改造項目等都將在年內(nèi)拉開帷幕。
歷史文化舊城區(qū)的保護(hù)與改造，是一個世界性難題。胡剛認(rèn)為，城市更新能助力廣州實現(xiàn)老城市新活力。“很關(guān)鍵的就是載體建設(shè)與培育，建筑物就是一個很重要的載體，這可以通過微改造進(jìn)行。另外就是培育老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)。沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)，沒有就業(yè)就沒有活力。文旅產(chǎn)業(yè)比較適合有文化底蘊(yùn)的老城區(qū)，以文化底蘊(yùn)為基礎(chǔ)做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這是一個比較好的產(chǎn)業(yè)方向。”胡剛認(rèn)為。
城中村改造將使廣州土地利用效率大大提升，城市競爭力將得到提升。但在改造過程中，既要考慮城市發(fā)展，也要充分考慮村民利益。胡剛認(rèn)為，老城區(qū)的改造牽涉多方利益，需要政府制定具體規(guī)章制度和一些具體的開發(fā)指標(biāo)體系。
為推動舊村全面改造，年初廣州市政府常務(wù)會審議通過了《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實施細(xì)則》，要求進(jìn)一步優(yōu)化舊村改造成本核算，將改造中實際發(fā)生的費(fèi)用納入成本。此前，廣州市專門制定了《廣州市城中村改造成本核算指引(試行)》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，對城中村改造成本核算作了詳細(xì)的指引，保證改造后村集體經(jīng)濟(jì)收入不降低、村集體收入有所增加等。
