《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》顯示，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，在農(nóng)村人口比例持續(xù)減少的大背景下，我國(guó)農(nóng)村宅基地用地面積卻不降反增。造成此種狀況的原因是農(nóng)村宅基地資源未合理利用，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重;農(nóng)民應(yīng)有的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利在現(xiàn)行制度條件下無(wú)法變現(xiàn)。
在我國(guó)，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，尤其是向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的流轉(zhuǎn)，我國(guó)法律和政策都采取禁止和限制的態(tài)度。2004年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”2007年發(fā)布的《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》中再次重申，“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”
在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地集體所有的前提下，探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，在當(dāng)下有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
攢上個(gè)三年五載，壘出個(gè)磚房瓦屋。農(nóng)房積聚了農(nóng)民的半生心血，理應(yīng)可以通過(guò)合適的途徑，轉(zhuǎn)化為正當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)性收入。按照《憲法》和《民法總則》的規(guī)定，“權(quán)利法定”是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利依法受保護(hù)的前提。同等性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利該受到法律同樣的保護(hù)。當(dāng)前，一套二三線城市居民的住房市值可達(dá)到幾十萬(wàn)，而農(nóng)房卻因?yàn)榻灰浊朗芟?，沉睡在田間鄉(xiāng)野，無(wú)法華麗變現(xiàn)。城市居民住房可交易和農(nóng)村農(nóng)民住房不可交易的制度設(shè)定，造成了事實(shí)上權(quán)利的不平等，也使城市居民和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入產(chǎn)生鴻溝，社會(huì)貧富差距拉大。
“沉睡中的農(nóng)房”同時(shí)造成了土地資源的浪費(fèi)，這與我國(guó)集約節(jié)約利用土地的政策不符。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定一方面限制了對(duì)宅基地真正有需的主體，比如企業(yè)、城鎮(zhèn)居民等對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行合理有效的利用，使土地資源得以優(yōu)化配置;另一方面也導(dǎo)致農(nóng)村村民處置自己宅基地的積極性不足，大量已進(jìn)城農(nóng)民的宅基地閑置在村。另外，在農(nóng)村，由于建新不拆舊、轉(zhuǎn)讓、繼承等因素的存在，導(dǎo)致“一戶多宅”的情況比較常見(jiàn)，亟待進(jìn)行有效的清理確權(quán)。
不能忽視的是，在市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)的作用下，很多城鎮(zhèn)居民渴望晚年在農(nóng)村居住，與農(nóng)民私下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，且事實(shí)上已構(gòu)成長(zhǎng)期占有、使用、居住的狀態(tài)。一些城鄉(xiāng)結(jié)合處，城市外來(lái)人員經(jīng)濟(jì)能力不足以支付城市高昂房?jī)r(jià)，由此選擇購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”，也已形成實(shí)際交付并使用狀態(tài)，對(duì)這些交易行為的保護(hù)目前法律處于懸空狀態(tài)。
當(dāng)前，基于一些地方自發(fā)的“先試先行”和國(guó)家推動(dòng)的區(qū)域試點(diǎn)改革中，農(nóng)村沉睡的宅基地正在逐漸被喚醒，在市場(chǎng)的懷抱下煥發(fā)出勃勃生機(jī)。在浙江樂(lè)清，早在2009年，農(nóng)房就入市了。樂(lè)清的農(nóng)房不僅在全市的農(nóng)業(yè)戶口中實(shí)現(xiàn)自由流通，而且可以作為抵押物在信用合作社貸款。有政府文件做支撐，多年來(lái)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也已形成穩(wěn)定的交易習(xí)慣。今年四月份最高人民法院在北京召開(kāi)的第八次全國(guó)法院民事商事審批工作會(huì)議上明確，在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)區(qū)域，可以按照國(guó)家政策和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。
推動(dòng)農(nóng)村宅基地制度改革，促進(jìn)農(nóng)村土地要素市場(chǎng)化，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已是大勢(shì)所趨、共識(shí)所在。下一步，以土地制度改革為切入點(diǎn)打破城鄉(xiāng)割據(jù)的二元結(jié)構(gòu)，在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地的集體所有權(quán)屬性的前提下，配套相關(guān)制度措施，建立農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)開(kāi)放有序流轉(zhuǎn)，既是優(yōu)化土地資源配置的有效途徑，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的必要措施。喚醒農(nóng)民的“沉睡房產(chǎn)”，必將釋放新一輪的土地紅利，為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益夯實(shí)制度保障。
