據(jù)了解，已被授權(quán)為國(guó)家級(jí)改革試點(diǎn)的33個(gè)縣(市、區(qū))中的首批農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將于本月底入市開拍。
今年2月，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。
其中，北京市大興區(qū)、重慶市大足區(qū)等試點(diǎn)區(qū)域的改革方向是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。記者了解到，這幾個(gè)試點(diǎn)區(qū)中的首批農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將于8月底入市開拍。不過，目前還沒有任何試點(diǎn)正式公布相關(guān)改革方案，各個(gè)試點(diǎn)區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)馗母锕ぷ鬟M(jìn)展情況也三緘其口。
農(nóng)地入市大家最關(guān)心啥?
市場(chǎng)對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市拍賣的關(guān)注點(diǎn)集中在收益分配上，雖然政府提出了和國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，但和國(guó)有土地入市收益直接進(jìn)入財(cái)政不同，農(nóng)村集體土地入市的收益需要兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人等多方利益，尤其是隨著農(nóng)村集體股份制改革的深入，個(gè)人收益該如何在分配中得到公平保證尚存難題。
村村哥
說大白話吧，就是假如拍賣一塊村里的集體土地，我們村民個(gè)人能得到多少錢，這是鄉(xiāng)親們最關(guān)心的。最擔(dān)心的就是，拍賣土地的收益會(huì)不會(huì)被某些人私下里貪污掉。說實(shí)話，這種事兒以前發(fā)生的可不少呢。
這些試點(diǎn)地區(qū)在開展工作時(shí)靠譜嗎?
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示：試點(diǎn)行政區(qū)域只允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地不得入市。入市要符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。同時(shí)建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則、完善規(guī)劃、投資、金融、稅收、審計(jì)等相關(guān)服務(wù)和監(jiān)管制度。
此外，還要求各試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市、區(qū))開展，非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比，擅自行動(dòng)，確保試點(diǎn)封閉運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)可控。
回顧文件
《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》所提四大任務(wù)
一是完善土地征收制度。縮小土地征收范圍，探索制定土地征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍;規(guī)范土地征收程序，建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，全面公開土地征收信息;完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。
二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能;明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍和途徑;建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。
三是改革完善農(nóng)村宅基地制度。要求完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;對(duì)因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實(shí)行有償使用;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地;改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。
四是建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。
北大國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁：新一輪土地制度改革有四方面值得關(guān)注。
第一，本輪農(nóng)村土地制度改革發(fā)源于城市。城市化后地價(jià)上漲，對(duì)土地的需求上漲。這種情況下，要素的相對(duì)價(jià)格發(fā)生重大變化，相應(yīng)的法律、習(xí)俗、傳統(tǒng)都要變化。過去中國(guó)的改革是農(nóng)村包圍城市，例如包產(chǎn)到戶，糧食統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷改革等。本輪土地改革則是從城市出來，要激活農(nóng)村的資源，動(dòng)因和財(cái)力來源在城市。
第二，地票、大掛鉤、小掛鉤、聯(lián)建、宅基地?fù)Q房，叫法五花八門，共同的東西就是“轉(zhuǎn)讓權(quán)”。農(nóng)民在搞了幾十年集體經(jīng)濟(jì)后，終于在上世紀(jì)70年代末、80年代初重新界定土地的產(chǎn)權(quán)：所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)屬于農(nóng)戶。這一波土地改革非常重要的是要求轉(zhuǎn)讓權(quán)，有一些資源我不用可以轉(zhuǎn)讓給別人，而且轉(zhuǎn)讓的距離半徑拉得越長(zhǎng)，潛在利用資源范圍來得越大，通過競(jìng)爭(zhēng)發(fā)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)更有效率，也就對(duì)農(nóng)民更有利。
第三，探索對(duì)于城市化收益的分享機(jī)制。土地漲價(jià)要?dú)w公這一準(zhǔn)則是由孫中山概括的?；究紤]是靠近城市的農(nóng)地市價(jià)大漲原因，是因?yàn)檎藿舜罅炕A(chǔ)設(shè)施以及城市化帶來的大量人口集聚，與那些擁有土地的農(nóng)民無關(guān)。通過深圳以及其他很多地方的實(shí)踐可以看到，土地漲價(jià)是可以分成的。完全歸公，農(nóng)民不會(huì)把地拿出來，還會(huì)造成社會(huì)緊張。這也是三中全會(huì)講的，對(duì)城市化過程的土地漲價(jià)，要探索國(guó)家、中間組織、農(nóng)民共同分享的機(jī)制。應(yīng)該在各地多樣的實(shí)踐中耐心尋找平衡的機(jī)制，然后把它升為正規(guī)的法律政策。改革要盡最大可能讓多數(shù)人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和利益訴求被納入到法律框架中。
第四，政府應(yīng)該為市場(chǎng)的建立提供一個(gè)合法的框架。政府這只“看得見的手”在創(chuàng)建市場(chǎng)當(dāng)中是能起一定作用的。但是現(xiàn)實(shí)生活中政府做事在經(jīng)濟(jì)合理性維度上可能會(huì)分叉：政府可能越做越上癮，把資源都弄到看得見的手里來持續(xù)玩下去。
建立一個(gè)有效的市場(chǎng)，離不開合法的框架，其中既包括法律文本的支持，也包括行政力量的指引;同時(shí)要尊重城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身規(guī)律，理性務(wù)實(shí)面對(duì)由此產(chǎn)生的利益訴求，把蘊(yùn)含在基層和地方實(shí)踐包含的化解矛盾做法提煉上升為新的合法性規(guī)范。合法的框架能夠讓各方有更穩(wěn)定的預(yù)期。
33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))名單
北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長(zhǎng)垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽(yáng)市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。
